Investissement locatif à Paris :
comment déduire les travaux des impôts ?

Quel régime choisir pour son investissement locatif avec travaux ?

Tout d’abord, pour comprendre les avantages des travaux de rénovation dans un investissement locatif, il convient de savoir comment fonctionne la fiscalité.

Lorsque vous mettez en location un appartement, vous devez obligatoirement déclarer les revenus générés par les loyers. C’est ce que l’on appelle le revenu foncier, qui vient s’additionner à votre revenu global (paye, pension, retraite…).

Pour déclarer vos revenus fonciers, deux options s’offrent à vous :

• la déclaration en régime réel
• la déclaration en régime micro-foncier

Pour réaliser un investissement locatif avec des travaux de rénovation déductibles des impôts, il est préférable d’opter pour le régime réel si le montant des travaux de rénovation est conséquent.

En effet, avec le régime réel vous déclarez aux impôts le véritable montant dépensé en travaux pour la rénovation du bien immobilier. Cette dépense sera alors abattue des revenus fonciers générés. Le régime réel peut être choisi à tout moment par le propriétaire et s’applique pendant trois ans.

Au contraire, avec le régime micro-foncier, vous ne déclarez pas vos travaux au réel, mais bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers.

Si le montant des travaux est supérieur à 30% des revenus générés sur les trois premières années de location, il est donc beaucoup plus intéressant de choisir le régime réel.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Nous avons vu qu’il est possible de déduire ses travaux de rénovation de ses revenus fonciers lors de sa déclaration d’impôt. Mais que se passe-t-il si le montant des travaux est bien supérieur aux revenus fonciers ?

C’est ce que l’on appelle le déficit foncier. Par exemple, si vous dépensez 20 000€ de travaux, et générez 10 000€ de revenus fonciers avec les loyers, vous êtes en déficit foncier de 10 000€.

Ce déficit foncier est très intéressant, car vous pouvez le déduire de votre revenu global, dans la limite de 10 700€. Au-delà, le surplus pourra être à nouveau déduit de vos revenus fonciers pour les 10 prochaines années.

Le déficit foncier est donc une opération prisée des investisseurs locatifs, qui recherchent des appartements avec d’importants travaux pour les mettre en location.

Cependant, ce type d’opération ne doit pas être entrepris à la légère, car tous les travaux ne sont pas déductibles des impôts.

Trois types de travaux déductibles

D’un point de vue administratif, on distingue trois types de travaux : les travaux d’entretien et de réparation, les travaux d’amélioration, et les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement.

Normalement, seuls les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles des impôts. Cependant, certains travaux d’amélioration et de construction peuvent aussi l’être.

• Travaux d’entretien et de réparation

  Les travaux d’entretien et de réparation d’un logement nu comprennent tous les travaux nécessaires à son occupation, sans toucher à la structure. Ils sont en principe déductibles des revenus fonciers, comme par exemple :

• le remplacement d’une chaudière
• le traitement contre les insectes
• les diagnostics techniques
• le remplacement nécessaire de canalisations
• la réfection des peintures (si nécessaire pour la location ou la salubrité)
• l’aménagement d’une cuisine là où n’y en avait pas (hors électroménager)

• Travaux d’amélioration

  Les travaux d’amélioration rassemblent tous les travaux qui visent à remplacer les équipements du logement pour les adapter au confort de vie moderne. Normalement, ces travaux ne sont pas déductibles, à l’exception de certaines opérations comme :

• le remplacement du chauffage central
• le remplacement d’une salle d’eau
• le remplacement du tout-à-l’égout
• le remplacement d’un ascenseur

• Travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement

  En principe, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles des impôts fonciers. Cependant, il est arrivé que la jurisprudence donne raison à certains cas particuliers. En effet la frontière entre “construction” et “réparation” est parfois très poreuse et aucune liste exhaustive des travaux déductibles n’existe vraiment.

Peut-on déduire les frais de maîtrise d’œuvre ?

Oui, il est possible de déduire de vos revenus fonciers les honoraires de l’entreprise qui mène les travaux en qualité de maître d’œuvre. Ceci sous condition que les travaux soient eux-mêmes déductibles des impôts.

Pour vous assurer des bons montants à déduire de vos impôts, vous pouvez demander au maître d’œuvre de vous fournir une facture qui différencie les types de travaux ainsi que ses honoraires.

Pour vous faciliter la tâche et ne pas multiplier les factures, nous vous recommandons de passer par une agence de rénovation d’intérieur qui a le statut de contractant général.

En effet, cette fonction de contractant général permet au maître d’œuvre de centraliser tous les contrats par son intermédiaire. Ce qui vous apporte une plus grande sérénité dans la gestion budgétaire de votre projet de rénovation.

Quid des travaux dans les parties communes ?

Lorsque vous investissez dans un appartement pour le mettre en location, sachez qu’en régime réel, il vous est également possible de déduire de vos revenus fonciers certains travaux des parties communes.

La nature des travaux déductibles est la même que celle des travaux à l’intérieur du logement. Attention car ces dépenses sont d’abord incluses dans vos charges de copropriété. Elles ne sont donc pas déclarées de la même manière auprès des impôts.

Nous vous conseillons de vous rapprocher au moment voulu de votre syndicat pour savoir exactement combien, comment et quand déclarer ces dépenses.