Trouver un appartement à rénover à Paris et faire une plus-value

par | 2 novembre 2021

Trouver un appartement à rénover à Paris est une excellente idée. En effet, la capitale française ne risque pas de voir son attractivité baisser et les prix de la location ne font qu’augmenter. Par ailleurs, acheter un bien à rénover est la meilleure façon de faire une plus-value sur son achat. Mais attention, tous les biens ne sont pas intéressants à acquérir. Découvrez dans cet article tous nos conseils d’architecte pour trouver la perle rare à rénover et faire une plus-value.

Les meilleurs biens à rénover avec plus-value sur Paris

Lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier à rénover sur Paris, tous les achats ne se valent pas. Négocier un bon prix est une chose, encore faudra-t-il pouvoir le revendre à un prix supérieur. Pour cela, certaines surfaces sont plus intéressantes que d’autres pour envisager une rénovation.

  • Les locaux commerciaux à transformer

Le prix d’achat d’un local commercial est moins élevé que l’achat d’un appartement. La décote peut aller de 20% à 40% par rapport à l’achat d’une habitation. Ce qui laisse une belle marge pour effectuer des travaux de rénovation.

D’un point de vue architectural, il est possible de transformer un rez-de-chaussée commercial en un véritable petit nid douillet, surtout si le local est traversant. Leur point fort : de grandes surfaces vitrées pour faire entrer la lumière et donner un côté industriel à la rénovation.

Attention, ce type d’achat est soumis à certaines contraintes. Pour pouvoir effectuer des travaux et habiter un local commercial, il faut effectuer un changement d’usage en respectant les règles d’urbanisme et demander l’autorisation à la copropriété. Soyez d’autant plus vigilant que la ville de Paris durcit régulièrement ses conditions d’autorisation de changement d’usage.

Avant de vous prononcer sur l’achat d’un local commercial pour le rénover en habitation, rapprochez-vous d’un conseil juridique pour analyser la conformité de votre projet.

  • La dent creuse à surélever

Une surélévation d’immeuble à Paris dans une dent creuse coûte en moyenne 3500€ /m2, là où le prix du m2 est d’à peu près 9000€/m2.
Réaliser une surélévation peut donc être un bon investissement financier, en plus de faire gagner de l’espace de vie.

Attention, ce type de travaux de rénovation est aussi soumis à des contraintes. Avant de vous lancer dans un tel achat, vérifiez la faisabilité auprès de la copropriété. Vous devrez également demander un permis de construire si la surface de plancher créée dépasse 40 m2.

  • Les appartements des années 50 et 80 pour “tout casser”

Parfois boudés par les acheteurs à Paris qui préfèrent l’haussmannien, les appartements d’immeubles construits entre les années 50 à 80 offrent pourtant de belles opportunités de rénovation. Contrairement à des constructions plus anciennes, ces appartements ne possèdent généralement que peu de murs porteurs entre les pièces. Il y est donc possible de “tout casser” pour ouvrir la cuisine, ou ajouter une chambre supplémentaire par exemple.

  • Les appartements avec gros travaux de rénovation

Acheter un appartement qui n’a pas été rénové depuis plus de 15 ans peut s’avérer être une bonne affaire. En effet, depuis les années 2000, la réglementation pour la consommation d’énergie des appartements à Paris a bien changé. De plus, les obligations des propriétaires vont se durcir d’ici 2028. Dans quelques années, il ne sera plus possible de louer un appartement qui consomme plus de 330 kwh d’énergie par m2 par an (étiquette énergie F).

Ces appartements non rénovés, qui ne sont pas aux normes, se vendent actuellement en dessous du prix du marché. Ce sera à vous, nouveau propriétaire, d’effectuer les travaux de mise aux normes énergétiques. Pour effectuer ces rénovations, vous pouvez même bénéficier d’aides d’organismes de l’État. Pour en savoir plus sur les aides à la rénovation énergétique, vous pouvez lire notre guide sur la rénovation d’appartement à Paris.

Conseil d’expert :

Un contractant général peut budgétiser pour vous des travaux de rénovation avec améliorations énergétiques. LBM™ est le seul contractant général qui estime aussi les aides auxquelles vous avez droit.

  • Les derniers étages sous les combles

Pour trouver un appartement à rénover avec plus-value, vous pouvez aussi orienter vos recherches vers les derniers étages sous combles.
En effet, il est possible de trouver de véritables petites pépites, vendues avec des combles non aménagées. Il vous sera alors possible de réaliser des petits travaux pour aménager les combles, avec un budget de moins de 3000€ / m2.

Ces travaux vous permettent de gagner de la surface habitable, ce qui n’est pas négligeable à Paris ! Par ailleurs, si la surface sous pente n’est pas trop importante, vous pourrez effectuer une plus-value intéressante à l’occasion d’une éventuelle revente.

Attention, lors d’un achat au dernier étage, vérifiez l’état de la toiture. Si elle est trop endommagée, vous pourriez malheureusement rapidement vous trouver avec de lourds travaux à engager.

  • Un immeuble pour un achat à plusieurs

Acheter un immeuble à plusieurs à Paris est un investissement osé mais très intéressant. En effet, il est assez simple de réaliser des travaux de rénovation pour revoir la répartition des lots, puis les mettre à la location ou les revendre à un prix plus important au m2. En effet, les grandes surfaces se vendent moins chères au m2 que les petits appartements, surtout à Paris.

Pour réaliser une telle opération, il est possible de créer une SCI (Société Civile Immobilière) qui encaissera le chiffre d’affaires généré par les loyers des locataires. Avec un bon plan financier, vous pourrez en tirer un bénéfice par rapport au montant du crédit immobilier. En amont de l’achat, il est possible de monter un business plan avec l’aide d’un notaire et d’un architecte.

Les achats à éviter

  • Les souplex

Si l’on peut au premier abord avoir un engouement pour cette surface atypique, mieux vaut s’en méfier. En effet, les souplex sont généralement vendus bien en dessous du prix du marché, car ils regorgent de pièges.

Les surfaces en dessous du rez-de-chaussée sont souvent d’anciennes caves aménagées, qui ne s’adaptent pas bien à leur nouveau statut d’habitation. Humidité, fissures, régulation de la température difficile… Autant de problèmes que même une très bonne rénovation ne pourra pas gommer.

Par ailleurs, les souplex ne se revendent pas très bien. Ce sont donc des appartements avec lesquels il est difficile de réaliser une plus-value immobilière.

  • Les derniers étages sans ascenseurs

Vous avez peut-être trouvé un dernier étage à rénover à Paris qui regroupe tous vos critères. Avant d’acheter, posez-vous cette question très importante : l’immeuble a-t-il un ascenseur ? Le fait d’avoir un dernier étage sans ascenseur ne vous pose peut-être pas de problème, mais ce n’est pas le cas de tout le monde. Ces biens se vendent plus difficilement, avec peu voir pas de plus-value.

Les étages qui se revendent le mieux à Paris sont les deuxième et troisième étages. Au-dessus, il faudra un ascenseur. En dessous les nuisances sonores des commerces, et les questions d’insécurité, font très légèrement baisser les prix du m2.

Lorsque le coût de l’achat + travaux est supérieur au prix du neuf

Parfois, certains achats avec rénovation à Paris ne valent pas le coup. Nous vous conseillons de comparer le prix d’achat d’un appartement à rénover avec le prix des travaux, à un appartement neuf dans le même arrondissement. Si le coût total de l’achat avec les travaux est supérieur au neuf, cet investissement ne sera peut-être pas le meilleur.

Conseil d’expert :

Faites-vous accompagner d’un architecte pour évaluer le montant des travaux lors d’une contre visite. Si le montant d’achat + travaux est supérieur au prix du neuf dans le même arrondissement, négociez !

Les pièges à repérer avant d’acheter pour rénover

  • Attention au plan des appartements haussmanniens

Les appartements haussmanniens, souvent construits il y a plus de 150 ans, comportent de nombreuses contraintes architecturales.
Certaines cloisons entre les pièces sont porteuses (même très fines)
Les évacuations d’eau sont compliquées et rendent difficile le déplacement des pièces humides
Les performances énergétiques y sont mauvaises
Découvrez tous nos conseils sur la rénovation d’appartement haussmannien dans notre guide dédié (lien vers le guide).

  • Repérez les fissures

Paris a été construit sur de nombreuses anciennes carrières souterraines qui rendent le sol instable dans certains arrondissements. Les immeubles en pâtissent et l’on voit certaines façades se fissurer dangereusement.
Si vous avez trouvé l’appartement à rénover de vos rêves, vérifiez l’état de l’immeuble et du sol. Un architecte pourra identifier rapidement ce type de problème et vous dire si cela représente un véritable danger, ou non.

  • Vérifiez l’acte de propriété et prévenez les copropriétaires

Ce détail n’est pas uniquement propre aux appartements parisiens, mais vaut pour tout achat avec rénovation. La copropriété peut être une source de problèmes lors de la réalisation de travaux. Avant d’acheter, nous vous conseillons de vérifier :
les plans originaux de l’appartement. Vous validerez ainsi que certains agrandissements n’avaient pas déjà été fait sans autorisation, ce qui pourrait vous bloquer par la suite.
la bonne entente des copropriétaires. Car selon les travaux que vous réaliserez, vous aurez besoin de leur autorisation.
les plans de l’immeuble. Vous pourrez y voir avec l’aide d’un architecte d’intérieur où sont les murs porteurs.

Où trouver un appartement à rénover sur Paris ?

Pour trouver un appartement à rénover à Paris, plusieurs options s’offrent à vous. Tout dépend du temps que vous disposez.

  • Chasseurs d’appartement

Les chasseurs d’appartement peuvent trouver une sélection d’appartements intéressants à rénover en un laps de temps relativement court. Leur avantage : ils ont accès à des opportunités avant qu’elles soient disponibles en agence ou en ligne. Sur Paris, certains chasseurs d’appartement ont digitalisé leur activité comme Je rêve d’une maison.

  • Agences immobilières spécialisées

À Paris, des agences immobilières sont spécialisées dans l’immobilier d’exception à rénover. Vous les trouverez facilement sur Google grâce à leur site internet.

  • Ventes des notaires

Les héritages et successions amènent parfois les notaires à effectuer des ventes de biens immobiliers. Souvent, ces lots sont à rénover. Une belle affaire à suivre sur Paris !

  • Sites de vente en ligne

Oui, il est possible de trouver des appartements à rénover à Paris sur des sites de vente entre particuliers. Nous pensons par exemple à Le bon coin, ou Entre particuliers. L’avantage : vous évitez les frais professionnels liés à la recherche d’appartement. Cependant, effectuer la recherche vous-même risque de vous prendre beaucoup plus de temps, et vous demandera d’avoir un petit coup de chance.

Quel partenaire choisir pour piloter la rénovation ?

  • Pour une rénovation lourde : un contractant général.
    – murs porteurs
    – structure plancher
    – toiture
    – fondations
    – …
  • Pour une rénovation complète : un contractant général.
    – cloisons non porteuse
    – plomberie
    – électricité
    – remplacement douche
    – …
  • Pour une rénovation partielle : un contractant général, ou un architecte d’intérieur, ou une entreprise de travaux.
    – peinture
    – carrelage
    – moquette
    – pose petit mobilier
    – …

Conseil d’expert :

Assurez-vous que votre partenaire a bien une assurance “décennale” pour vous couvrir en cas de dégâts suite aux travaux. Par exemple, LBM™ est un contractant général qui assure le suivi des travaux ainsi que le “SAV”.

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