Rénover un appartement à Paris :
guide des prix, aides et obligations

Combien coûte une rénovation d’appartement à Paris au m2 ?

La maîtrise des coûts est un élément crucial lorsque l’on s’engage dans une rénovation partielle ou totale d’appartement. D’autant plus à Paris où les frais de main-d’œuvre peuvent varier du simple au double.

Afin de déterminer le budget d’une rénovation d’appartement à Paris, quatre facteurs sont à prendre en compte :

• La surface en m2 :

Il peut y avoir une différence de prix au m2 entre un appartement de 20 m2 et un autre logement de 60 m2 à rénover. En effet, une rénovation de petite surface sera sensiblement plus élevée car tous les postes de rénovation sont concentrés sur un même espace.

• Les pièces à rénover :

Un devis de travaux pour rénovation ne sera pas le même selon les pièces concernées. La pièce la plus onéreuse à rénover à Paris est la salle de bain. La cuisine représente aussi un budget plus conséquent qu’un salon ou une chambre. Un autre poste de dépense à ne pas négliger est la peinture, car la préparation des murs demande une attention particulière et du temps.

• L’ampleur du chantier :

L’appartement a simplement besoin d’un rafraîchissement ? Ou bien les travaux concernent-ils la structure du logement ? Le réaménagement d’un salon n’a pas le même coût que la transformation d’une chambre en cuisine, par exemple.

• Les spécificités de l’haussmannien :

Parquet en chêne massif, moulures, cimaises, cheminées en marbre, poêle prussien, cuisines et salle de bain mal placées, longs couloirs… Ces singularités parisiennes demandent parfois l’intervention d’ouvriers spécialistes et allongent la durée des travaux. Indubitablement, cela a un impact sur le devis proposé.

Voici des estimations du coût de rénovation à Paris. Bien sûr, ces fourchettes ne sont pas à prendre au pied de la lettre car chaque chantier est unique. Cependant, cela vous permet d’envisager le budget à investir dans votre rénovation.

Rénover un investissement locatif à Paris, quelles obligations ?

Dans le cadre de la loi pour la transition énergétique, les propriétaires d’appartement sont graduellement soumis à de nouvelles obligations pour pouvoir louer. Cela est d’autant plus important pour les personnes désireuses d’investir dans un appartement à Paris afin de le louer. En effet, les appartements parisiens sont généralement de véritables passoires énergétiques, qui devront être rénovées ! Voici ce que vous devez retenir des nouvelles obligations :

• Depuis le 1er juillet 2021 :
• un nouveau DPE (Diagnostic de Performance énergétique) est mis en place ;
• interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires si aucune rénovation thermique n’a été réalisée ;
• obligation de mentionner dans l’annonce de location les classements énergétique et climatique.
• 2022 :
• obligation de faire réaliser un audit énergétique des biens à louer ;
• obligation d’indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques dans une annonce de location.
• 2023 :
• impossibilité de mettre en location un appartement qui consomme plus de 449 kwh d’énergie par m2 par an (étiquette énergie G).
• Dès 2028 :
• impossibilité de mettre en location un appartement qui consomme plus de 330 kwh d’énergie par m2 par an (étiquette énergie F). Cette mesure sera étendue aux logements classés F.

Les aides pour rénover
un appartement à Paris en 2023

Les appartements à Paris ont généralement de gros problèmes de perte d’énergie. Des travaux de rénovation peuvent être entrepris à la fois par le propriétaire, ou par la copropriété. Dans les deux cas, de nombreuses aides existent pour faciliter la transition énergétique des parisiens :

• L’éco-prêt à taux zéro

Ce prêt à taux zéro est très intéressant pour les propriétaires désireux de rénover leur appartement à Paris. Il est possible d’emprunter jusqu’à 30 000 euros sur une durée de 15 ans, pour le financement des fournitures et de la pose d’équipements nécessaires à l’amélioration énergétique de l’appartement. À la condition que les travaux soient effectués par un professionnel Reconnu garant de l’environnement (RGE). À savoir que les dossiers constitués dans le cadre de MaPrimeRenov’ bénéficient beaucoup plus facilement de ce prêt à taux zéro depuis novembre 2022 !

• TVA à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique

Encore un avantage très intéressant pour toute personne réalisant une rénovation énergétique à Paris. Les propriétaires ne paieront que 5,5% de TVA pour l’achat de matériaux et la réalisation des travaux. Ceci à la condition que l’appartement ait plus de 2 ans, tant en résidence principale que résidence secondaire.

• Les OPAH : aides spécifiques à Paris

Les OPAH, sont des opérations programmées d’amélioration de l’habitat. Elles sont mises en place à Paris pour des durées de 3 à 5 ans, par zones spécifiques. Par exemple quartier République, ou quartier des Épinettes. Les OPAH parisiennes ont pour objectif la réhabilitation et la réduction de l’inconfort des logements privés, en favorisant la réalisation de travaux. Des référents OPAH sont mis en place dans chaque zone concernée.

• La prime « Coup de pouce Thermostat avec régulation performante »

Cette prime nationale est versée aux propriétaires d’appartement sous forme de chèque, pour l’installation d’un thermostat performant. Le montant de l’aide est de 150 € par habitation.

• La prime « Coup de pouce chauffage »

Le “coup de pouce chauffage” est une aide remise aux propriétaires effectuant des travaux pour améliorer leur système de chauffage. Elle peut aller jusqu’à 2500€ pour une pompe à chaleur hybride. Elles concernent aussi le remplacement de chauffages électriques.

• La prime « Coup de pouce isolation »

Le propriétaire peut être subventionné jusqu’à 10€ du m2 pour isoler le plancher, les combles ou la toiture. Attention, à partir d’avril 2023, les ménages aux ressources supérieures ne pourront plus profiter des aides « monogeste », sauf en Outre-mer. Par exemple : l’isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur, l’isolation de la toiture…

• MaPrimeRénov’

Cette prime nationale aide les propriétaires privés à réaliser des travaux de rénovation énergétique et améliorer le confort des logements. Versée à la fin des travaux, elle est attribuée selon l’ancienneté du logement, le gain énergétique et les revenus du foyer. Depuis le 1er février 2023, le plafond de cette prime est passé
– de 30 000€ à 35 000€ pour les foyers à revenus modestes
– de 7000€ à 10000€ pour les ménages aux ressources intermédiaires
– de 3500€ à 5000€ pour les ménages aux ressources supérieures

• Les forfaits “rénovations globales”

Ces forfaits proposés par l’Anah permettent aux foyers à revenus intermédiaires ou supérieurs de bénéficier d’une aide pour les travaux de rénovation énergétique de 3500 € à 5000 €.

• Le programme « Habiter mieux » de l’Anah

L’Agence nationale de l’habitat (Anah) accorde des subventions aux propriétaires occupants qui souhaitent effectuer de gros travaux de rénovation. Pour en bénéficier, les travaux doivent apporter un gain énergétique d’au moins 35%. L’éligibilité dépend des revenus du foyer.

• Le chèque énergie

Obtenir un chèque énergie, de 48€ à 277€ par an, est assez simple pour tout propriétaire souhaitant effectuer des rénovations énergétiques. Il permet de financer les travaux réalisés par un professionnel RGE, qui déduira le montant du chèque énergie de la facture.

Comme vous le voyez, la recherche d’aide peut être quelque chose d’assez complexe et fastidieux. Les demandes se font à plusieurs niveaux et auprès de différentes agences gouvernementales. Nous vous conseillons de vous faire accompagner pour la recherche d’aides ou de financement, qui peut prendre du temps et qui n’est pas toujours systématique. Pour cela, vous pouvez faire appel à une agence qui s’occupe de monter pour vous les dossiers auprès des bons organismes.

Organiser sa rénovation
d’appartement à Paris

Quand planifier ses travaux ?

À Paris, les agences et artisans sont particulièrement sollicités entre septembre et novembre, puis au printemps. Ces deux périodes sont les plus favorables à la réalisation de travaux de rénovation. Tout d’abord car l’humidité n’est pas encore trop importante, mais surtout car les artisans et ouvriers sont disponibles. En effet, en juillet et août Paris est au point mort. Il est donc plus difficile de trouver la perle rare qui réalisera les travaux de vos rêves en été.

Pourquoi choisir une entreprise de rénovation “contractant général” ?

Entre toutes les aides disponibles, les différents corps de métier, les obligations légales… Il est très compliqué d’organiser la rénovation d’un appartement seul. Nombreux sont les propriétaires qui regrettent trop tard d’être passé à côté de certains financements, de ne pas avoir été assez exigeants sur la sélection des artisans et le suivi des travaux, ou de ne pas avoir choisi les bons matériaux.

La meilleure solution pour éviter de perdre beaucoup d’énergie, de temps et d’argent est de solliciter l’aide d’un contractant général.

À la différence d’un maître d’œuvre, un contractant général endosse toute la responsabilité du chantier. Il s’occupe ainsi :

• des études et dessins ;
• des recherches d’aides et propositions de financement ;
• de l’ensemble des prestataires intervenant sur les travaux ;
• de garantir la bonne exécution des travaux ;
• de garantir un prix ferme et définitif ;
• de garantir un délai convenu d’avance ;
• du services après-vente.