Choisir la rénovation quand l’achat d’un nouveau bien devient difficile

par | 25 septembre 2023

Vous souhaitiez acheter un nouveau logement pour mieux répondre à vos besoins en termes d’espace, mais la flambée des taux de crédit immobilier vous bloque. Si vous êtes déjà propriétaire, c’est peut-être le moment de vous lancer dans une rénovation de votre bien : avec des solutions en matière de nouvelle répartition des espaces, d’aménagement pour gagner de la place, vous pouvez, à moindre coût, répondre à vos besoins. Et à moyen termes, augmenter l’attractivité de votre bien pour préparer sa future vente lorsque le marché se détendra.

Vous hésitez ? Posez-vous les bonnes questions grâce à nos conseils d’experts.

SOMMAIRE

  • Analyser le marché de l’immobilier
  • La rénovation une bonne solution pour passer le cap
  • Quels travaux privilégier pour s’assurer une plus-value immobilière ?
  • Se poser les bonnes questions

1. Le marché de l’immobilier 2023 incite à rénover

Plusieurs facteurs perturbent l’immobilier en 2023 :
– la hausse des taux d’intérêt qui pourrait atteindre plus de 4% au 4ème trimestre 2023 (1.17% en T4 2020 !).
– les conditions de crédit qui se durcissent
– la hausse des prix de l’énergie et du coût de la vie.

Cette conjoncture économique a pour conséquence de réduire la capacité d’emprunt. On estime une diminution de 37 000€ de capacité pour une mensualité de 1000€ d’ici fin 2023, c’est à dire une baisse de la capacité d’emprunt de -20% en 18 mois ! 

Il devient donc plus difficile de vendre ou d’acheter un bien immobilier, ce qui pénalise les propriétaires qui comptaient vendre leur logement pour racheter un bien plus en adéquation avec leurs besoins.

2. La rénovation : une solution pour passer le cap

Contrairement aux idées reçues, si on est déjà propriétaire de sa résidence principale, une très belle rénovation d’intérieur coûte bien moins cher qu’un achat, car entre rénover ou acheter, les frais et les contraintes sont loin d’être comparables. Voici un détail des frais à engager pour chaque option.

 

Les frais à engager pour revendre et acheter :

  • les diagnostics obligatoires pour la revente : vous êtes dans l’obligation de remettre un DDT récent à l’acquéreur. 
  • les indemnités de remboursement anticipé : si le crédit de votre habitation vendue est toujours en cours. 
  • les frais d’agence : à votre charge dans le cadre d’une vente immobilière. Ils peuvent s’élever jusqu’à 10% du prix de vente du bien !
  • l’état-daté du syndic : un document récapitulant l’état financier du bien au moment de la vente. Il peut coûter jusqu’à 500€. 
  • les nouveaux frais de notaire : pour l’achat d’un nouveau bien. Qui seront certainement plus importants si vous achetez plus grand !
  • le nouveau taux d’intérêt de votre prêt relais : en 2023 les intérêts bancaires peuvent aller jusqu’à 5% !
  • les travaux du nouveau logement : il est très rare d’emménager dans un nouvel appartement, ou une nouvelle maison, sans faire quelques petits travaux de remise en état.
  • le déménagement : déménager toutes ses affaires à un coût ! Par exemple, si vous déménagez 50 m2 dans la même ville, les frais varient de 1500€ à 2000€. 
  • la taxe sur la plus-value : si vous revendez un bien qui n’est pas votre résidence principale. Elle varie selon votre statut (particulier, entreprise).
  • la TVA : si vous achetez en tant que société un bien neuf de moins de 5 ans.

Le coût pour une rénovation :

  • Une simple remise en état : entre 100€ et 700€ par m2. Il s’agit de travaux simples comme de la peinture, la pose de carrelage, le rafraîchissement du parquet, la pose de moquette, de petit mobilier… 
  • Une rénovation intermédiaire : entre 700€ et 1500€ par m2. Cela inclut le réagencement des espaces, la création ou la démolition de cloisons non porteuses, la plomberie, l’électricité, la rénovation complète de la cuisine, la salle de bains, et des fenêtres…
  • Une rénovation lourde : entre 1500€ et 1900€ / m2. Il s’agit d’une restructuration complète du bien immobilier. Les structures porteuses et les fondations sont modifiées, les planchers ainsi que la toiture sont rénovés.

En résumé :

  • A Paris, le prix moyen d’un logement est de 10 078€/m2
  • En Île de France, le prix moyen d’un logement est de 5 970€/m2
  • Une rénovation lourde avec restructuration complète coûte entre 1500€ et 1900€ du m2. 

3. Quelle plus-value immobilière espérer de ses travaux de rénovation ?

Une plus-value immobilière est la différence entre prix de vente d’un bien immobilier et prix de son acquisition. Alors quels sont les travaux qui vous permettront de faire une plus-value immobilière ?

1 | Les travaux de rénovation énergétique
De manière générale, la valeur de votre habitation augmentera à mesure que celle-ci respecera les normes environnementales, et la législation se renforce dans ce domaine. Depuis le 1er avril 2023, il est désormais impératif de réaliser un audit énergétique lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété qui est considéré comme une passoire énergétique, c’est-à-dire dont le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est classé F ou G.

Ainsi, si vous cherchez à augmenter la valeur de votre bien immobilier ancien, il est judicieux de privilégier les travaux axés sur l’efficacité énergétique :

  • Remplacez les chauffages électriques par des chauffages au gaz.
  • Isolez votre plancher.
  • Isolez les murs extérieurs.
  • Remplacez vos fenêtres…

Ces mesures vous permettront d’améliorer significativement la notation de votre DPE. Renseignez-vous auprès de l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) et de l’État, car diverses aides financières sont disponibles pour ces types de travaux !

2 | La rénovation de la cuisine et de la salle de bain
Si vous envisagez des travaux de rénovation,  la cuisine et à la salle de bain sont des pièces à privilégier. En effet, les acquéreurs d’un bien immobilier ne souhaitent généralement pas entreprendre d’importants travaux dès l’achat d’une propriété. En découvrant une cuisine ou une salle de bain en mauvais état, ils penseront immédiatement aux contraintes, au temps et aux dépenses nécessaires pour les remettre en état.

Or, il faut noter que la rénovation de ces pièces n’est pas forcément coûteuse. Parfois, un simple rafraîchissement à l’aide de peinture peut suffire. Pensez également au home staging ! Cette méthode consiste à moderniser l’apparence des meubles existants (changement de couleur, de plan de travail, de poignées, etc.), sans nécessiter leur remplacement. Le prix de la rénovation d’une cuisine varie entre 300€ à 700€ au m2 pour une cuisine standard sans électroménager.

3 | Modifier ses cloisons
Pour les propriétaires de logements anciens : les architectes des anciennes constructions avaient l’habitude de compartimenter les pièces, créant ainsi des espaces distincts. De nos jours, la tendance est à l’ouverture. On opte pour la suppression des cloisons afin d’augmenter la surface habitable et de favoriser la communication entre la cuisine et le séjour, la chambre et la salle de bain, ou encore l’entrée et le salon.

La démolition d’une cloison et la création de nouveaux espaces peut donc être une réponse aux nouveaux besoins de la famille. Cependant, il est essentiel de s’adresser à un professionnel pour ces travaux, qui vous accompagnera sur le diagnostic du mur à abattre, les conséquences pour la structure du bâti et les solutions envisageables.

4 | L’aménagement des combles
Si vous disposez de combles à aménager, cette transformation agrandira votre espace de vie et augmentera la valeur de votre bien. Et les dépenses engagées (isolation, cloisonnement, électricité, etc.) seront largement compensées par le prix au m2 de vente final. Par exemple, une rénovation lourde coûte environ 1900 € le m2, quand le prix moyen du m2 en Ile de France est de 6728€ pour un appartement et de 3777€  pour une maison.

5 | L’extension de votre bien immobilier
Si vous n’avez pas de combles, mais possédez un terrain conséquent, envisagez l’extension de votre propriété. Par exemple, si votre maison ne compte que deux chambres, pourquoi ne pas en ajouter une de plus ? Une telle modification attirera les familles avec deux enfants, par exemple.

Une véranda peut également être une solution envisageable. Cette extension est de plus en plus prisée, car elle apporte une luminosité et une chaleur naturelle considérables. Elle peut servir à divers usages, tels qu’un bureau, une salle à manger, un atelier ou même une cuisine supplémentaire.

Pour budgétiser vos travaux de rénovation, demandez une estimation gratuite !

4. Posez-vous les bonnes questions

Alors, pour savoir si votre bien se prête bien à une rénovation, voici les questions à se poser :  

Votre bien peut-il être adapté à votre nouveau mode de vie ? 

Compte tenu de la configuration actuelle des lieux, est-il possible de créer une chambre ou un bureau supplémentaire. Une entrée, un couloir, un grand salon, une garnde salle de bain, peuvent être redistribué pour créer des espaces complémentaires. Nous avons par exemple ajouté une chambre supplémentaire dans cette rénovation complète de 120 m2.  La rénovation a permis de réagencer les pièces, les volumes et la circulation pour gagner de l’espace. Attention, il est quand même difficile de repousser les murs, à part si vous optez pour une extension ou l’aménagement de combles.

Êtes-vous prêt à changer vos habitudes le temps des travaux ? 

Faire des travaux, c’est habiter avec un chantier chez soi. Même si les équipes sur place font le maximum pour limiter leur impact sur votre vie et les nuisances liées aux travaux, ils existeront. Êtes-vous prêt à faire ce choix ?

Combien coûtent les travaux de rénovation ? 

Il est très facile de faire estimer des travaux de rénovation. Nous vous proposons cela gratuitement. Il vous suffit de renseigner quelques informations à propos de votre projet sur notre page devis.  

Combien de temps durent les travaux ? 

Selon l’importance des travaux à réaliser, le chantier de rénovation peut durer plus ou moins longtemps : comptez en général 3 à 4 semaines (fourchette basse), mais cela peut aller jusque 3 mois pour les rénovations les plus lourdes. Il est parfois possible de rester chez soi lors d’une rénovation simple, en revanche, une rénovation lourde peut demander de s’installer ailleurs le temps des travaux, ou de mettre une partie du mobilier en garde meuble afin de libérer les espaces. Tout dépend de la configuration de l’appartement ou de la maison.  

Pour échanger sur votre projet et vous proposer les meilleures options, lancez une estimation gratuite, un expert travaux vous rappellera !

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